Kam investovať v roku 2023

Ako ochrániť majetok pred infláciou? Do čoho investovať v čase krízy? To sú otázky, ktoré v poslednej dobe rezonujú a vzhľadom na súčasný ekonomický vývoj sú stále pálčivejšie.

Úvod minulej dekády bol poznačený následkami hospodárskej krízy, nasledovalo obdobie, kedy centrálne banky dopovali ekonomiky svojich krajín peniazmi v nevídanom objeme. Európska únia sa prvýkrát musela vyrovnávať so stratou svojho člena. Ostrý vstup do nového desaťročia zariadila koronavírová pandémia. Začiatkom roku 2022 Rusko vtrhlo na Ukrajinu, čím popri rozpútaní krvavého konfliktu s množstvom nevinných obetí pritopilo pod kotlom inflácie a akcelerovalo množstvo ďalších problémov, ktoré sa premietajú do každodenného fungovania nášho sveta.

O čom sa v článku dočítate

1. Do čoho je najlepšie bezpečne investovať v roku 2023
2. Inflácia núti ľudí investovať a zároveň diverzifikovať
3. V ktorých krajinách investovať do nehnuteľností
4. Aký bude vývoj cien nehnuteľností v roku 2023
5. Aké sú výnosy z prenájmu a zhodnotenia nehnuteľnosti
6. Kto by mal o investícii do zahraničných realít uvažovať

Do čoho je najlepšie bezpečne investovať v roku 2023

Cieľom tohto článku nie sú investičné odporúčania, či v súčasnej dobe investovať do akcií, kryptomien alebo dlhopisov. Našou špecializáciou sú nehnuteľnosti v zahraničí a v tomto texte nájdete informácie o tom, či práve investícia do zahraničných realít môže byť jedným z riešení, ako ochrániť svoje aktíva v súčasnej situácii.

Nehnuteľnosti patria medzi konzervatívne formy investície, ktoré aj v čase kríz patria medzi spoľahlivých uchovávateľov hodnoty. Neplatí to ale všeobecne. Záleží na type a kvalite nehnuteľnosti, rovnako ako na jej lokalite.

V prípade zahraničných realít retailoví investori väčšinov kupujú nehnuteľnosti v turisticky vyhľadávaných destináciách, ktoré kupujú pre vlastné užívanie alebo pre kombináciu vlastného užívania a ďalšieho prenájmu. Často sa stretávame aj s tým, že ľudia kupujú viac nehnuteľností. Jednu pre seba a ďalšie na prenájom.

Inflácia núti ľudí investovať a zároveň diverzifikovať

Diverzifikácia znižuje riziko poklesu hodnoty investícií a môže mať celý rad podôb. Rozlíšiť môžeme diverzifikácie do rôznych druhov aktív, regionálnu, odborovú, menovú, diverzifikovať môžeme aj časom investície (napr. formou pravidelných investícií).

Jednou z kľúčových výhod investície do nehnuteľností v zahraničí je duálna diverzifikácia - menová a regionálna.

Za súčasnej situácie prinesú peniaze uložené na sporiacom účte väčšie zhodnotenie, než výnos z prenájmu nehnuteľnosti. Pri dvojcifernej inflácii sa ale hodnota majetku rovnako výrazne znižuje. Navyše je predpoklad, že úroky postupne pôjdu dole. Investícia do nehnuteľnosti je dlhodobá záležitosť. Popri príjme z prenájmu dochádza aj k zhodnoteniu nehnuteľnosti v čase.

V ktorých krajinách investovať do nehnuteľností

„Našim klientom dlhodobo odporúčame zamerať sa predovšetkým na krajiny so stabilným ekonomickým, právnym a politickým prostredím. Investujte tam, kam by ste bez obáv poslali žiť alebo študovať svoje deti. Obstaranie nehnuteľnosti v západnej Európe dáva priestor vytvoriť si tu zázemie. Druhý domov, ktorý raz odovzdáte svojim deťom,“ hovorí Ján Rejcha, CEO spoločnosti Rellox, ktorá sa na nehnuteľnosti v zahraničí špecializuje.

Ján Rejcha  Ján je zakladateľom a majiteľom Relloxu. V roku 2004, po vstupe Českej republiky a Slovenska do EÚ, viedol rokovania so zahraničnými inštitúciami a autoritami o podmienkach investícií českých a slovenských fyzických osôb do nehnuteľností v rámci EÚ (voľný pohyb kapitálu vs. recipročné bilaterálne dohody medzi SR a danou krajinou). Predstavil českým a slovenským investorom možnosť priamej investície do nehnuteľností v Rakúsku, Taliansku a ďalších krajinách. Odvtedy rozšíril pôsobnosť Relloxu do viacerých krajín strednej a východnej Európy a teraz riadi ďalšie rozšírenie do západnej Európy. Ján je ženatý, má jedno dieťa, rád lyžuje, hrá tenis a má rád divadlo.

„Rovnako tak neodporúčame špekulatívne nákupy s cieľom kúpiť nehnuteľnosť a počas troch rokov ju predať napríklad s 20 % výnosom. Každý by mal zvážiť, či chce mať majetok zainvestovaný v krajinách ako je Rakúsko, Španielsko, Taliansko a pod. alebo napríklad v Gruzínsku, ktoré susedí s Ruskom. Rovnako tak by sa asi málokto chcel obávať o svoj život, zdravie či majetok v čase, keď v severnej Afrike vypukla arabská jar. Ďalším faktorom je samozrejme aj dopravná dostupnosť, ktorá tiež výrazne nahráva európskym destináciám,” dodáva Ján Rejcha.

„Tým samozrejme a priori nezatracujeme investície kdekoľvek inde. Pokiaľ sa niekto chce presťahovať napríklad do juhovýchodnej Ázie, môže mu nákup nehnuteľnosti tu dávať zmysel. Konzervatívnejší investori, ktorí sa nechcú sťahovať, ale chcú investičnú nehnuteľnosť budú v tomto prípade popri vzdialenosti brať ohľad na to, že z tejto oblasti sa do sveta začal šíriť SARS alebo covid. Z geopolitického hľadiska je potom napätie okolo Taiwanu aktuálne najvýznamnejšou rozbuškou možného vojnového konfliktu, ktorý by mal vplyv na celý svet. Zároveň by v tomto prípade išlo o významný konflikt, ktorého epicentrom by nebola Európa,“ upozorňuje Ján Rejcha.

Chorvátsko

Chorvátsko patrí medzi Slovákmi k najobľúbenejším destináciám pre nákup nehnuteľnosti pri mori. Krajina má zároveň všetky predpoklady stať sa celoeurópskym investičným hotspotom.

Chorvátsko od 1. 1. 2023 vstupuje do eurozóny a Schengenského priestoru. Popri zjednodušení platieb pre turistov to prispeje k zvýšeniu ekonomickej stability, redukcii inflačných tlakov a zvýšenému záujmu zahraničných investorov. Už teraz tvoria v prípade prímorských oblastí cca tretinu (v niektorých oblastiach až polovicu) dopytu po nehnuteľnostiach práve zahraniční investori.

Navyše má Chorvátsko na základe hodnotenia medzinárodných agentúr (Standard & Poor's, Moody's, Fitch Ratings) aktuálne najlepší investičný rating v histórii.

Po covidovej pauze sa čísla turistického ruchu podobajú rekordným z roku 2019. Chorvátsko má ambíciu stať sa vedľa Španielska alebo Talianska európskou dovolenkovou top destináciou. Vďaka vysokej obsadenosti to v prípade ďalšieho prenájmu nehnuteľnosti môže prinášať zaujímavé výnosy. Napĺňanie prijatej Národnej rozvojovej stratégie by malo prispieť k predĺženiu turistickej sezóny do celého roka. Stratégia okrem iného zahŕňa zdravotnú turistiku alebo prepojenie so striebornou ekonomikou.

Okrem nádhernej prírody, čistého mora, výbornej gastronómie, nespočetných historických pamiatok a bohatej ponuky kultúrneho i športového vyžitia je devízou Chorvátska jeho výborná dopravná dostupnosť autom aj letecky. Na rozdiel od ďalších balkánskych štátov je Chorvátsko bezpečná krajina s nízkou kriminalitou.

» Ponuka nehnuteľností v Chorvátsku

Španielsko

Španielsko je európskou prímorskou destináciou číslo jedna a zostane ňou aj v roku 2023. Plusom je dobré letecké spojenie do vybraných lokalít, dlhá sezóna, ale aj relatívne nízke životné náklady a tiež rozumné prevádzkové náklady na nehnuteľnosť.

Zároveň sa v Španielsku oplatí dbať na starostlivý výber lokality. „V závislosti na lokalite môžu byť medzi nehnuteľnosťami pomerne výrazné rozdiely. medzi lokalitami. V kvalitných destináciách je vysoká likvidita podporovaná značnou medzinárodným dopytom,” uvádza Ján Rejcha.

„Zároveň platí, že aj na vyhlásenom pobreží Costa del Sol je možné zaobstarať nehnuteľnosti za zaujímavé ceny. To platí napr. o oblastiach východne od Malagy” dodáva Rejcha.

» Ponuka nehnuteľností v Španielsku

Rakúsko

Z investičného hľadiska patrí Rakúsko medzi krajiny, ktorým sa naďalej oplatí venovať pozornosť. Ceny tu idú trvalo nahor formou plynulého rastu. Realitný trh je tu stabilný, zároveň môžeme pozorovať dlhodobú tendenciu sprísňovania podmienok pre novú výstavbu v alpských spolkových krajinách ako je Salzbursko alebo Tirolsko.

V Rakúsku je preto veľmi obmedzená ponuka nehnuteľností bez obmedzenia spôsobu používania. „Ak hľadáte bývanie v Rakúsku pre vlastné používanie, obráťte sa na nás. Aj za súčasnej situácie na rakúskom realitnom trhu vám s tým v Relloxe dokážeme pomôcť,” odporúča Ján Rejcha.

V ponuke tak je menej nových projektov, čo vytvára pretlak dopytu nad ponukou. Veľkou výhodou je aj prepracovaný systém správy nehnuteľnosti a ďalšieho prenájmu prakticky bez starosti pre majiteľov. Z hľadiska prevádzky aparthotelových komplexov je zrejmá konsolidácia, kedy sa o prevádzku väčšinou stará niektorá zo zavedených firiem.

„Trendom je tiež zvyšovanie štandardu ubytovania. Stavajú sa väčšinou projekty s bohatým zázemím, wellness a hotelovým servisom. To súvisí jednak s miestnou legislatívou, kedy sa často jedná o podmienku novej výstavby, zároveň je to ale vyžadované prichádzajúcou klientelou. A v konečnom dôsledku to prináša potenciál dlhodobej obsadenosti,“ vysvetľuje Ján Rejcha.

» Ponuka nehnuteľností v Rakúsku

Taliansko

V Taliansku si môžete vyberať medzi nehnuteľnosťami pri mori, v Dolomitoch alebo napríklad pri vyhlásených talianskych jazerách.

V rámci krajiny existujú medzi jednotlivými regiónmi pomerne zásadné cenové odlišnosti. Pre tých, ktorí chcú investovať do nehnuteľnosti na horách môže byť Taliansko zaujímavou alternatívou oproti Rakúsku v prípade preferencie vlastného užívania nehnuteľnosti.

„V Taliansku zároveň častejšie môžeme naraziť na menšie projekty lokálnych developerov s rodinným prostredím. Oproti Rakúsku tu ale často nie je zázemie v podobe recepcie, wellness a pod.,“ upozorňuje Ján Rejcha.

» Ponuka nehnuteľností v Taliansku

Dubaj

Dubaj patrí medzi investičné hotspoty. Jeho atraktivitu pre investorov z tuzemska zvyšuje to, že dirham je pevným kurzom naviazaný na americký dolár.

V prvom polroku 2022 sa v Dubaji uskutočnilo o 60 % viac transakcií s nehnuteľnosťami ako v rovnakom období predchádzajúceho roka. Priemerné nájomné sa za posledný rok zvýšilo o 21,7 %. Prevažnú väčšinu kupujúcich pritom tvoria medzinárodní investori. Tí si tu veľmi často kupujú viac nehnuteľností. Jednu pre seba, aby si tu vytvorili vlastné zázemie, a ďalšie na prenájom. Spojené arabské emiráty sú atraktívne aj vďaka nízkemu daňovému zaťaženiu.

Dubaj už dávno nie je závislá na príjmoch z ropy, ktoré tvoria iba jednotky percent jej HDP. Je centrom biznisu, miestom, ktoré pulzuje životom, bohatstvom a príležitosťami. Nájdete tu veľké množstvo obchodov, reštaurácií a ďalších služieb, rovnako ako nespočet príležitostí na kultúrne, spoločenské i športové vyžitie vrátane krytého lyžiarskeho areálu. To všetko v jednom z najlepších prímorských letovísk súčasnosti s desiatkami kilometrov nádherných pláží a 360 slnečnými dňami v roku.

» Ponuka nehnuteľností v Dubaji

Švajčiarsko

Obstaranie nehnuteľnosti vo Švajčiarsku je relatívne komplikované, každý kantón má svoje pravidlá, existujú obmedzenia pre nákup obmedzení pre cudzincov. Ak si ale chcete zaobstarať nehnuteľnosť v Alpách za účelom vlastného užívania, môže to paradoxne byť jednoduchšie ako v Rakúsku.

Švajčiarsko patrí dlhodobo medzi najobľúbenejšie miesta pre život a prácu. Obstaranie nehnuteľnosti vo Švajčiarsku je zároveň ďalšou možnosťou menovej diverzifikácie mimo euro.

» Ponuka nehnuteľností vo Švajčiarsku

Aký bude vývoj cien nehnuteľností v roku 2023

Budú nehnuteľnosti zlacňovať? To je otázka, ktorú si kladie nejeden investor. Ján Rejcha v tejto súvislosti upozorňuje, že s najväčšou pravdepodobnosťou bude dochádzať k rozdielom na jednotlivých trhoch, ale aj medzi rôznymi typmi nehnuteľností. Nehnuteľnosti podľa neho už zlacňujú, ale len niekde a len niektoré

„Oveľa citlivejšie k zásadnejšiemu poklesu cien môžu byť trhy, ktoré v poslednej dobe zaznamenávali výrazné rasty cien nehnuteľností. Toho sme vedľa Slovenska boli svedkami v Estónsku, Maďarsku alebo Lotyšsku. Na Slovensku išli úrokové sadzby hypoték nahor a navýšenie splátok môže byť pre niekoho problémom. Naproti tomu v západoeurópskych krajinách sú úrokové sadzby hypoték na relatívne nízkej úrovni a nie je taký veľký predpoklad, že sa na trh dostane veľké množstvo nehnuteľností od vlastníkov, ktorí nebudú zvládať splácať hypotéky,” predpokladá Ján Rejcha.

Príkladom, ako môže byť vývoj na jednotlivých trhoch odlišný, bola aj veľká ekonomická kríza, ktorá sa rozbiehala od roku 2007. Zatiaľ čo v niektorých krajinách išli ceny nehnuteľností aj o 50 % dole, v Rakúsku k žiadnemu prepadu nedošlo, naopak ceny ďalej mierne rástli.

Dá sa tiež predpokladať, že dôjde k roztvoreniu nožníc medzi segmentmi nových a starších nehnuteľností. U starších, prípadne menej kvalitných nehnuteľností v horších lokalitách, je pokles cien pravdepodobnejší ako u nových nehnuteľností. V prípade nových projektov vo vyhľadávaných lokalitách developeri investovali nemalé peniaze do nákupu pozemkov, v poslednej dobe išli výrazne nahor ceny stavebných materiálov i práce. Náklady na výstavbu sa objektívne dostali na nové štandardy a developeri si nemôžu dovoliť ísť pod cenu.

„S podobnou situáciou sme sa stretli už aj v minulosti. Realita bola taká, že pri novej výstavbe došlo k ochladeniu trhu, znížila sa likvidita, ale ceny dole nijako výrazne nešli. Pre kupujúcich sa pri vybraných projektoch v rámci akčných ponúk naskytla šanca získať napríklad kuchynskou linkou zadarmo,” spomína Ján Rejcha.

Podľa Európskej centrálnej banky (ECB) by ceny domov v Európe počas nasledujúcich dvoch rokov mohli klesnúť až o 9 percent. Budú ale výrazné rozdiely v rámci jednotlivých trhov a typov nehnuteľností. Podľa analýzy S&P Global Ratings existuje „súbeh faktorov“, ktoré udržujú dopyt po bývaní na vysokej úrovni. Patrí medzi ne rekordne vysoká zamestnanosť, rastúce mzdy, trend práce z domu a hotovosť ušetrená počas pandémie.

Podľa agentúry by v Španielsku malo dôjsť k spomaleniu rastu cien nehnuteľností. V roku 2023 analytici očakávajú rast v priemere o 4 % (zatiaľ čo v roku 2022 to bolo 4,6 %). V ďalších rokoch sa tempo rastu ďalej spomalí na 3,5 % v roku 2024 a 3,2 % v roku 2025.

Iné analýzy, napríklad od spoločnosti Bankinter, predpokladajú zníženie cien nehnuteľností v Španielsku v úrovni nižších jednotiek percent. To v praxi môže znamenať pokles cien realít v menej atraktívnych lokalitách a stagnáciu alebo drobný rast v prípade prímorských nehnuteľností, kde sú ceny podporované zahraničným dopytom.

Podobne to môže byť v Chorvátsku. Ceny nehnuteľností sú pre zahraničnú klientelu stále relatívne nízke, a preto sa neočakáva pokles ich dopytu. Ako reálne sa javí spomalenie rýchlosti rastu cien skôr ako ich pokles.

Pokiaľ je cieľom investície do zahraničnej nehnuteľnosti ochrana majetku pred infláciou a prípadnou menovou krízou, stojí za to si spočítať, či sa oplatí čakať na zľavu v rade menších jednotiek percent (ktorá môže, ale nemusí prísť) a nechať si pritom odkrajovať peňažné prostriedky infláciou v dvojcifernej výške.

Aké sú výnosy z prenájmu a zhodnotenia nehnuteľnosti

V poslednej dobe sa predovšetkým na sociálnych sieťach objavuje celý rad ponúk investícií na rôznych nových trhoch. Tie často sľubujú dvojciferné výnosy z prenájmu, výrazné zhodnotenie ceny nehnuteľnosti v riadoch nízkych jednotiek rokov. Za týmito ponukami zároveň často stoja spoločnosti založené v posledných rokoch, bez dlhodobejšej histórie.

„Nemusí nutne ísť o podvod, ale aj tu platí úmera, že vyšší výnos rovná sa vyššie riziko. Ak budete chcieť investovať napríklad v Gruzínsku, bude na mieste brať do úvahy s kým krajina susedí a že 20 % jej územia je stále okupovaných Ruskom. V prípade nehnuteľností by malo ísť o konzervatívnu, dlhodobú investíciu. Pre toho, kto hľadá rýchly zisk sa vyplatia iné investičné inštrumenty,“ varuje pred investíciami v podobných regiónoch Ján Rejcha.

V západnej Európe sa výnosy z prenájmu bežne pohybujú v úrovni okolo 3-4 %. Ide ale výhradne o výnos prenájmu, nie je kalkulované zhodnotenie nehnuteľnosti v čase. To sa v súčasnej dobe môže javiť málo, ale vysoké úrokové sadzby tu tiež nebudú večne a v prípade kúpy nehnuteľnosti je vždy potrebné uvažovať v dlhodobejšom horizonte.

V prípade nehnuteľností určených na druhé bývanie je dobré vziať do úvahy aj možnosť tráviť dovolenku vo vlastnom.

Kto by mal o investícii do zahraničných realít uvažovať

Obstaranie nehnuteľnosti v zahraničí už dnes nie je ničím neobvyklým. Kto by mal zvlášť v súčasnej dobe o nákupe zahraničnej nehnuteľnosti uvažovať? Ten, kto:

• má voľné finančné prostriedky v ráde stoviek tisíc eur,
• má väčšinu majetku na Slovensku,
• už vlastní viac ako jednu nehnuteľnosť na Slovensku,
• chce rozložiť riziko a diverzifikovať menovo a regionálne,
• chce ochrániť majetok pred infláciou,
• hľadá bezpečnú, konzervatívnu investíciu s dlhodobejším časovým horizontom,
• chce si vytvoriť zázemie mimo SR,
• túži po vlastnom bývaní pri mori, na horách, pri jazere, pri golfe alebo napríklad v niektorej zo svetových metropol,
• má príjem v EUR a chce nákup nehnuteľnosti financovať hypotékou môže u zahraničných bánk dosiahnuť na oveľa výhodnejšie podmienky hypotéky.

» Ponuka nehnuteľností v zahraničí

Foto: Dreamer4787/Shutterstock.com, YuryKo/Shutterstock.com, Andrew Ring/Shutterstock.com, canadastock/Shutterstock.com