Kúpa nehnuteľnosti v Španielsku

Španielsko je dlhodobo ústretové k zahraničným záujemcom o kúpu nehnuteľnosti v Španielsku.

Nehnuteľnosti tu môže kúpiť ako jednotlivec (fyzická osoba), tak firma (právnická osoba) so sídlom na Slovensku.

Celý proces kúpy nehnuteľnosti v Španielsku sa riadi španielskou legislatívou a platnými daňovými zákonmi. Postup kúpy nehnuteľnosti v Španielsku je odlišný od zvyklostí na Slovensku. Je nutné dbať na dodržanie formálneho procesu kúpy nehnuteľnosti a administratívnych požiadaviek zo strany španielskych inštitúcií.

Nižšie si vás dovoľujeme oboznámiť so základnými požiadavkami, ktoré musia vziať kupujúci na zreteľ. Dovoľujeme si však upozorniť, že každá transakcia prevodu vlastníctva môže byť mierne odlišná. Pre konkrétne špecifikácie kúpy danej nehnuteľnosti je nutné konzultovať presné podmienky so zástupcami firmy Rellox.

Rellox vás prevedie celým procesom kúpy nehnuteľnosti v Španielsku a poskytne maximálnu asistenciu na zabezpečenie spoľahlivého prevodu a užívanie nehnuteľnosti.

Dokumenty potrebné pre formálne potvrdenie kúpy

Ak si jednotlivec (fyzická osoba / FO) alebo právnická osoba (PO) praje kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku, potom bude musieť splniť nasledovné formálne a administratívne požiadavky:

Jednotlivci (fyzické osoby) z členských štátov EÚ

• Platný pas.
• N.I.E. (identifikačné číslo cudzinca): nevyhnutné v deň, keď sú podpisované zmluvy. Odporúčame vám oň požiadať, akonáhle zaplatíte zálohu na nehnuteľnosť.
• Španielsky bankový účet: nutný pre bezhotovostné platby dane z nehnuteľnosti (IBI), vody, elektriny a ďalších účtov.
• Poskytnutie dôkazu o platbách uskutočnených v súvislosti s nákupom nehnuteľnosti: nevyhnutné v deň, keď sú podpisované verejné listiny. Tiež sa požaduje poskytnutie podrobností o bankovom účte používanom na vykonávanie všetkých bankových prevodov.
• Daňový zástupca: nevyhnutný pre podpísanie verejných listín a zaplatenie dane. 
• Prekladateľské služby a správa listín.

Právnické osoby z členských štátov EÚ

• Platné pasy zástupcov právnickej osoby.
• N.I.E. (identifikačné číslo cudzinca) zástupcov: nevyhnutné v deň, keď sú podpisované zmluvy. Odporúčame vám oň požiadať, akonáhle zaplatíte zálohu na nehnuteľnosť.
• Daňové identifikačné číslo spoločnosti alebo sprievodná dokumentácia, riadne preložená a opečiatkovaná.
• Španielsky bankový účet: nutný pre bezhotovostné platby dane z nehnuteľnosti (IBI), vody, elektriny a ďalších účtov.
• Poskytnutie dôkazu o platbách uskutočnených v súvislosti s nákupom nehnuteľnosti: nevyhnutné v deň, keď sú podpisované verejné listiny. Tiež sa požaduje poskytnutie podrobností o bankovom účte používanom na vykonávanie všetkých bankových prevodov. 
• Daňový zástupca: nevyhnutný pre podpísanie verejných listín a zaplatenie dane. 
• Prekladateľské služby a správa listín.

Spoločnosť Rellox vám poskytne maximálnu pomoc pri zabezpečení požadovaných dokumentov.

Dokumenty, ktoré musia podpísať kupujúci

Pred podpísaním verejných listín sa ako súčasť nákupu nehnuteľnosti bežne podpisujú dva neverejné dokumenty: zmluva o rezervácii alebo zálohe a kúpna zmluva. Zákon považuje kúpnu zmluvu za absolútne platný spôsob uskutočnenia obchodu, keď sú obe strany právne viazané dodržiavať celý jej obsah, ak tento neporušuje zákon.

Preto strany nemôžu odmietnuť dodržiavať zmluvu len preto, že im jej dohodnuté podmienky nevyhovujú. Spoločnosť Rellox zaisťuje pre svojich klientov štandardné preklady zmluvných dokumentov, ale z právneho hľadiska je potrebné mať na pamäti, že tieto preklady sú len informatívne. Podľa španielskeho práva má vždy prednosť text v španielčine.

Zmluva o rezervácii alebo zálohe

Pred kúpnou zmluvou sa zvyčajne podpisuje dokument zvaný "zmluva o rezervácii alebo zálohe" a ako potvrdenie rezervácie je odovzdávaná peňažná čiastka. Zálohy sú väčšinou (najmä u nových nehnuteľností) vo forme "stiahnuteľné zálohy", lebo kupujúcemu umožňujú odstúpiť od kúpy, ale s tým, že ak tak kupujúci urobí, prepadne odovzdaná peňažná čiastka. Podobne platí, že ak od obchodu odstúpi predávajúci, musí vrátiť dvojnásobok rezervačnej zálohy.

Je obvyklé, že súčasne s podpísaním zmluvy o zálohe sa podpíše odhad ceny zariadení, bieleho tovaru a ďalšieho príslušenstva vybraného pre nehnuteľnosť. Odporúčame, aby kupujúci v Španielsku a pred návratom do svojej domovskej krajiny tiež požiadal o číslo NIE (identifikačné číslo cudzinca) a dal si overiť svoje pasy. Pokiaľ je požadované tiež vojenské povolenie, musí kupujúci tiež poskytnúť preklad overených pasov a výpisov z registra trestov všetkých držiteľov.

Kúpna zmluva

Podpísaní kúpnej zmluvy predstavuje formálny súhlas oboch strán; kupujúci dojednáva, že prevedie čiastky v dohodnutej dobe a dohodnutým spôsobom, a predávajúci dojednáva, že nehnuteľnosť postaví (v prípade nehnuteľností vo výstavbe) a odovzdá podľa dohodnutých podmienok a v dohodnutom časovom harmonograme. Zmluva môže byť podpísaná obojstranne v Španielsku, alebo, ako je to obvyklé v prípade zahraničných kupujúcich, môže byť zaslaná doporučenou poštou do krajiny kupujúceho, aby ju tam kupujúci podpísal a vrátil na podpis predávajúcemu.

V prípade nehnuteľností "na kľúč" je nutné, aby kupujúci podpísal zmluvu pred návratom do svojej krajiny, najmä ak žije mimo Európskej únie. Dokumenty podpisované jak kupujúcim, tak predávajúcim štandardne zahŕňajú: 2 výtlačky kúpnej zmluvy, súbory plánov a zoznamy príslušenstva.

Platobné metódy a termíny odovzdania dohodnuté v kúpnej zmluve medzi kupujúcim a predávajúcim

V prípade staršej nehnuteľnosti je termín odovzdania dojednaný dohodou medzi predávajúcim a kupujúcim. V prípade novej nehnuteľnosti sú potrebné najmenej dva týždne na zariadenie a upratanie nehnuteľnosti a na zriadenie prípojok pre elektrinu a vodu.

Je potrebné vziať na vedomie, že kľúče nebudú kupujúcemu odovzdané alebo verejné listiny nebudú podpísané, kým nebudú zaplatené všetky čiastky za nehnuteľnosť, stavebné práce a príslušenstvo.

Verejná listina o predaji

Hoci neverejná zmluva - kúpna zmluva - je plne platná, je potrebná verejná listina, aby bolo možné zaregistrovať nehnuteľnosť v katastri nehnuteľností a prípadne požiadať v banke o hypotéku. Verejná listina nahrádza neverejnú zmluvu v niekoľkých ohľadoch:

• Nevyvrátiteľnosti: legalizuje predaj, lebo je svedecky potvrdený treťou stranou - notárom. 
• Právne zabezpečenie: práca notára znamená právne zaistenie, vzhľadom k rôznym overovaním: požaduje informácie z katastra nehnuteľností (prosté oznámenie) o tom, kto je vlastník, či je na nehnuteľnosť uvalené embargo alebo či je zaťažená inými bremenami; akonáhle je verejná listina podpísaná, je automaticky zaslaná faxom na kataster nehnuteľností; kontroluje, či sú riadne zaplatené spoločné náklady na nehnuteľnosť; a požaduje informácie od katastrálneho úradu na základe najnovšieho formuláre pre daň z nehnuteľnosti (IBI). 
• Odborné poradenstvo: notári sú verejnými právnymi profesionálmi a ich funkcia je spojená s poskytovaním odborného právneho poradenstva. Ďalej sú nestranní a musia poskytovať pomoc tým, ktorí ju najviac potrebujú. 

Notár požiada kupujúceho o nasledujúce dokumenty a obráti sa na neho s nasledujúcimi požiadavkami: originálne platný pas, NIE (identifikačné číslo cudzinca), vojenské povolenie (ak je potrebné), doklad o všetkých uskutočnených platbách, prekladateľ (ak kupujúci nerozumie španielsky) a menovaný daňový zástupca.

Náklady na kúpu nehnuteľnosti v Španielsku

Obecné náklady

Komu musí kupujúci zaplatiť?

• predávajúcemu: cenu nehnuteľnosti a DPH (v prípade novej nehnuteľnosti) na príslušný bankový účet. Všeobecná sadzba DPH je v Španielsku 21%, ale pre predaj novopostavených nehnuteľností, ktoré sú po prvýkrát prevádzané, je táto daňová sadzba znížená na 10% z predajnej ceny. Táto suma bude uvedená pri podpise dokumentu o zálohe a / alebo zmluvy. Klient môže kúpiť jednu nehnuteľnosť a maximálne 2 parkovacie plochy pri sadzbe 10%, ak kúpi tretie, činí daňová sadzba 21%. Ak klient kúpi iba parkovacie plochy alebo obchodné prevádzky, je výška DPH tiež stanovená na 21%. Majte prosím na zreteli aj účty za pripojenie vody a elektriny v prípade nových nehnuteľností. V závislosti na tom, kde sa nehnuteľnosť nachádza, je platba vykonaná zástupcovi predávajúceho pri odovzdaní kľúčov alebo je účtovaná priamo z bankového účtu kupujúceho. 
• notárovi: líši sa podľa hodnoty nehnuteľnosti a vopred stanovených poplatkov; toto platí ako pre kúpnu zmluvu, tak hypotéku, ak je relevantná. Kupujúci musí plne zaplatiť notárske poplatky. Tie sú výslovne uvedené v kúpnej zmluve. 
• realitnému zástupcovi: cenu ich služieb, ak boli zástupcovia najatí. 
• daňovému úradu: španielská kolková daň (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) podľa miestneho krajského úradu, ktorého hodnota sa pohybuje v rozmedzí od 1 do 1,5% kúpnej ceny a je uvedená na listinách. Pokiaľ je požadovaná hypotéka, bude treba zaplatiť 1 až 1,5% z celkovej výšky hypotéky. 
• katastru nehnuteľností: poplatky za registráciu práv na nehnuteľnosť a hypotéky, keď je to relevantné. Výška registračných poplatkov sa stanovuje nariadením a líšia sa v závislosti na hodnote nehnuteľnosti. 
• právne poplatky: (spravidla) je bežnou praxou, že právne firmy v Španielsku zaoberajúce sa nehnuteľnosťami si účtujú 1 až 1,5% z ceny zaplatenej za nehnuteľnosť. Avšak neexistuje žiadne pevné pravidlo, v tomto ohľade môžu byť rozdiely a závisí to od konkrétnej politike každej právne firmy. Objednanie služieb právne firmy v Španielsku nie je nevyhnutné. Odporúčame však prerokovať každú jednotlivú transakciu a jej podmienky s realitným zástupcom spoločnosti Rellox.

Právne firmy v Španielsku obvykle zabezpečujú kompletný právny servis, kým nie sú predajné listiny skutočne zaregistrované v katastri nehnuteľností. Obvyklá doba spracovania je približne 1 až 2 mesiace.

Každoročné výdavky

Akonáhle ste si kúpili svoju nehnuteľnosť, musíte vziať na zreteľ nasledujúce každoročné výdavky:

Daň z nehnuteľnosti (IBI): jedná sa o miestnu daň účtovanú miestnym úradom v obci, kde sa vaša nehnuteľnosť nachádza. Vypočíta sa na základe hodnoty, ktorú miestny úrad nehnuteľnosť ocení (odhadovaná cena), pričom každý miestny úrad používa svoj vlastný koeficient.

Termín pre zaplatenie sa tiež líši mesto od mesta, ale výzva na zaplatenie sa zvyčajne zasiela na adresu nehnuteľnosti. Odporúča sa zriadiť si na svojom bankovom účte trvalý príkaz pre platbu tejto dane, čím sa zabezpečí jej včasné zaplatenie, takže sa vyhnete prípadným úrokom z omeškania. Túto daň platí majiteľ nehnuteľnosti vždy 1. januára.

Daň z príjmu v prípade osôb z iných krajín: túto daň musia platiť osoby z iných krajín, ktoré vlastnia mestskú nehnuteľnosť v Španielsku. Priznaný zdaniteľný základ sa vypočíta na základe percentuálnej sadzby z odhadovanej ceny nehnuteľnosti (uvádza sa vo formulári pre daň z nehnuteľnosti). Toto percento je:

• všeobecne stanovené vo výške 2% 
• v prípade nehnuteľností, ktorých odhadovaná cena bola upravená po 1. januári 1994, činí 1,1%. 

Výsledná suma pokrýva celý kalendárny rok. Teda ak ste nehnuteľnosť nevlastnili celý rok, musí byť suma vypočítaná úmerne podľa počtu dní, kedy ste bol / a majiteľom.

Z výslednej sumy je splatná daňová sadzba vo výške 24,75%. Dátumom uskutočnenia daňového plnenia v súvislosti s touto daňou je 31. december každého roka a priznania k tejto dani (pomocou formulára 210) musia byť podané kedykoľvek počas nasledujúceho roka. Priznanie musí byť podané daňovému a colnému úradu podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Konkrétny príklad:

Odhadovaná cena: 54.000, -. Pre náš príklad predpokladajme, že od 1. januára 1994 je odhadovaná cena skúmaná. Nehnuteľnosť bola kúpená 30. septembra 2012.

K 31. decembru 2012 by uskutočniteľné daňové plnenie bolo:

Zdaniteľný základ: 54.000, - * 1,1% (92 deleno 365 dní) = 149,72
Splatná suma: 24,75% * 149,72 = 37,05 eur kedykoľvek počas roka 2012.

Týmto spôsobom musí byť táto daň vypočítavaná každý rok, kedy vlastníte nehnuteľnosť.

- Spoločné poplatky: ak je nehnuteľnosť súčasťou projektu so spoločenstvom vlastníkov, musí byť periodicky platený príslušný poplatok (mesačne, štvrťročne, polročne, ročne, atď.). Najpohodlnejším spôsobom je zriadiť si trvalý príkaz na španielskom bankovom účte.

Účty za vodu a elektrinu: potrebujete bankový účet pre zriadenie trvalých príkazov na platby účtov za energie: ak účty platiť nebudete, rozvodné spoločnosti nehnuteľnosť rýchlo odstrihnú od dodávok.

Odovzdanie kľúčov

Kľúče odovzdá kupujúcemu zástupca predávajúcej strany. V prípade novej nehnuteľnosti obdrží kupujúci tiež výtlačok používateľskej príručky pre nehnuteľnosť, ako vyžaduje zákon.

Vyberte si z ponuky nehnuteľností:

» Ponuka nehnuteľností na predaj v Španielsku
» Ponuka nehnuteľností na predaj na Malorke
» Ponuka nehnuteľností na predaj na Kanárskych ostrovoch