Vojna na Ukrajine ovplyvňuje aj trh zahraničných realít, rastie záujem o „bezpečné lokality“

Agresia Ruskej federácie na Ukrajine sa dotýka aj trhu zahraničných realít v Európe aj inde vo svete. Ako vojna zúriaca priamo na hraniciach Európskej únie a nová zahranično-politická situácia ovplyvňuje a ovplyvní správanie investorov? Po ruskej invázii na Ukrajinu došlo k výraznému zvýšeniu záujmu o krajiny, ktoré možno vzhľadom na ich geografickú polohu alebo neutralitu považovať za bezpečné.

Otvorený vojnový konflikt, keď rakety ruského agresora dopadajú iba pár desiatok kilometrov od hraníc Poľska. Ruský vodca Vladimír Putin a jeho propaganda sa nepokryte vyhrážajú tým, že chcú obnoviť impérium a jeho sféry vplyvu ako z čias ZSSR. To všetko popri utrpení ukrajinského ľudu statočne bojujúceho s nepriateľom, prináša neistotu, obavy z možného ďalšieho vývoja, bezprecedentné ekonomické dôsledky i najväčšiu migračnú vlnu v Európe od čias druhej svetovej vojny. Najzasiahnutejším bude pochopiteľne región strednej a východnej Európy, ktorý je konfliktu najbližšie.

Ako na vojnu na Ukrajine reagujú českí, poľskí alebo slovenskí investori?

Po čovide prišiel ďalší šok v podobe vojny na Ukrajine. Ako naň reagujú tuzemskí investori? „Po nástupe koronavírusovej pandémie prišiel šok, ktorý znamenal prepad nákupov zahraničných realít. V roku 2021 sa ale trend otočil a boli sme svedkami prudkého rastu záujmu o nehnuteľnosti v zahraničí,“ uvádza Jan Rejcha, CEO spoločnosti Rellox, ktorá sa na zahraničné nehnuteľnosti špecializuje už od roku 2004.

Dôvodov tohto trendu bolo hneď niekoľko. Popri snahe o bezpečnú investíciu „do tehál“ to bola aj cesta k tráveniu dovolenky pri mori alebo na horách v bezpečí vlastnej nehnuteľnosti. Majitelia domov, apartmánov alebo napríklad jácht mali navyše aj v dobe najprísnejších lockdownov jednoduchšie podmienky na vycestovanie. Nehovoriac o tom, že tráviť home office pri mori môže byť o poznanie znesiteľnejšie, než byť zatvorený doma.

Slovenskí investori hľadajú bezpečie, rolu hrá aj inflácia

„Od roku 2021 je všeobecne zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach v zahraničí. Po ruskej invázii na Ukrajinu potom došlo k medzimesačnému nárastu záujmu o zhruba 71 %*. Došlo ale k výraznému zvýšeniu záujmu o krajiny, ktoré možno s ohľadom na ich geografickú polohu alebo neutralitu považovať za bezpečné,“ uvádza Jan Rejcha zo spoločnosti Rellox.

Stabilne zostáva vysoký dopyt po nehnuteľnostiach v Rakúsku alebo Chorvátsku. V prípade Španielska ale došlo medzimesačne k skokovému nárastu záujmu o 88 %, podobné čísla platia aj pre španielske autonómne ostrovy ako je Malorka (nárast o 67 %) alebo Kanárske ostrovy (nárast dokonca o 169 %).

Zjavnú súvislosť s vojnou na Ukrajine možno pozorovať v prípade nehnuteľností vo Švajčiarsku, kde sa záujem zdvihol o 176 %.

Zväčšil sa aj dopyt po nehnuteľnostiach mimo Európy. V prípade USA pozorujeme nárast o 212 %, pri Dubaji o 82 %, na Mauríciu o 311 %.

Časť záujemcov o kúpu nehnuteľnosti zvažuje, či s kúpou nepočkať podľa ďalšieho vývoja situácie. Vo väčšine prípadov ale nakoniec záujemcovia kúpu neodkladajú. To potvrdzuje aj Peter Forgács, ktorý sa v spoločnosti Rellox špecializuje na nehnuteľnosti v Rakúsku.

„Ľudia majú obavu, že ak budú s nákupom vyčkávať, prídu medzitým o časť úspor kvôli vysokej inflácii. Navyše v Rakúsku sa až 90 % nehnuteľností predá pred ich dokončením a neoplatí sa preto s nákupom príliš otáľať,“ hovorí Forgács.

 „Myslím, že zhruba dve tretiny záujemcov o kúpu nehnuteľnosti v zahraničí o nej už skôr premýšľali. Vojnová situácia na Ukrajine ich skôr prinútila nákup neodkladať a začať robiť potrebné kroky. Prípadne znovu zvažujú, do akej lokality svoju investíciu smerovať,“ dodáva Jan Rejcha z Relloxu.

Ako sa líšia reakcie v Poľsku, v Česku a v Maďarsku?

Spoločnosť Rellox pôsobí okrem Slovenska a Českej republiky aj napr. v Poľsku a v Maďarsku. Čísla potvrdzujú, že ľudia nebezpečenstvo vnímajú a hľadajú bezpečný prístav jak pre svoje investície, tak pre svoje rodiny.

„Záujem medzi kupujúcimi v Českej republike a v Maďarsku sa zvýšil naozaj výrazne. Dopyty mieria najviac na nehnuteľnosti v cenovom rozmedzí od 200 000 do 450 000 EUR v prípade Chorvátska, kde sa záujem sústredí predovšetkým na Istriu a strednú Dalmáciu. V Španielsku je záujem hlavne o domy a apartmány na Costa del Sol v cenovej hladine od 200 000 do 600 000 EUR. Zvýšený záujem je aj o krajiny, ktoré predtým stáli trochu stranou pozornosti väčšiny kupujúcich, ako napríklad Švajčiarsko“.

V konkrétnych číslach vzrástol záujem o nehnuteľnosti v Španielsku o 45 % (Česko) resp. 73 % (Maďarsko). V prípade nehnuteľností vo Švajčiarsku ide o 167% (Česko) resp. 268 % (Maďarsko). Prírastok u nehnuteľností na Mauritiu činí 107 % (Česko) resp. 87 % (Maďarsko).

Podobná situácia je aj v Poľsku. Celkovo sa medzimesačne zdvihol záujem o 60 %. Situáciu po jednotlivých krajinách približuje Sales Manager Relloxu v Poľsku David Katrenčík: „Záujem o nehnuteľnosti v Španielsku vzrástol o 45 %, v prípade Rakúska o 68 %, Švajčiarska o 210 %, Chorvátska o 72 % a v prípade Talianska, o ktoré majú Poliaci tradične veľký záujem, to je 168 %,“ hovorí David Katrenčík.

Aký bude ďalší cenový vývoj nehnuteľností v Španielsku?

Z hľadiska celkového počtu zrealizovaných nákupov ľuďmi zo strednej a východnej Európy v dôsledku vojny na Ukrajine pripadne najskôr najväčší počet transakcií na Španielsko. Poďme si na príklade tejto prímorskej krajiny ukázať, čo tu môže ovplyvniť ďalší cenový vývoj nehnuteľností.

V roku 2020 došlo na španielskom realitnom trhu k prepadu v dôsledku koronavírusovej pandémie. Rok 2021 priniesol zotavenie, na ktorom sa popri zahraničných kupujúcich výraznou mierou podieľal domáci dopyt.

Podľa podpredsedníčky vlády Nadie Calviño je Španielsko jednou z krajín, ktorá bude aj vďaka svojej geografickej polohe najmenej vystavená vplyvom ruskej invázie na Ukrajine.

Vývoj cien nehnuteľností ale môže ovplyvniť niekoľko faktorov. Na jednu stranu najskôr dôjde k poklesu dopytu zo strany Rusov. Ich podiel medzi zahraničními kupcami teraz predstavoval okolo 3 %. Putinova vojna ale tlačí nahor ceny energií a stavebných materiálov, ktoré už kvôli pandémii rástli. V roku 2021 sa náklady na výstavbu domov zvyšovali v dôsledku strhnutia globálnych dodávateľských reťazcov. Svoj podiel mali tiež rastúce mzdové náklady.

Rusko je dodávateľom surovín ako je oceľ, hliník, drevo alebo meď, ktoré sa využívajú pri stavbách domov. Narušenie týchto dodávok a sankcie voči Rusku pravdepodobne zvýšia náklady na energie, dopravu a suroviny, čo sa premietne do vyšších cien novej realitnej výstavby.

Pred vypuknutím konfliktu na Ukrajine predpovedala poradenská spoločnosť CBRE v roku 2022 rast cien nehnuteľností v Španielsku o 4,5 %. S ohľadom na rastúce náklady na bytovú výstavbu v súvislosti s vojnou na Ukrajine môže byť nárast cien nových domov ešte vyšší.

Rusi a ich nákupy nehnuteľností v Európe

Oligarchovia ale aj ďalší majetní Rusi patrili v posledných dvoch dekádach medzi veľmi aktívnych investorov na európskom realitnom trhu. Povesť raja pre ruských oligarchov mal Londýn, ktoré sa niekedy trochu posmešne prezývalo Londongrad. Obľube sa medzi Rusmi tešili aj vyhlásené strediská na francúzskom Azúrovom pobreží alebo v Savojských Alpách. Rusi ale nakupovali nehnuteľnosti naprieč Európou. Rad domov a bytov vlastní aj na Slovensku, nakupovali vo Švajčiarsku, veľmi obľúbené bolo aj Španielsko.

Podiel Rusov na nákupoch nehnuteľností v Španielsku

Pred finančnou krízou na konci prvej dekády dvadsiateho prvého storočia Rusi postupne objavovali španielsky realitný trh. Ešte v roku 2006 tvorili ruskí kupujúci v Španielsku iba 1,24 % všetkých zahraničných kupujúcich, v prípade Ukrajincov išlo o 1,12 %.

V roku 2008 už Rusi predstavovali viac ako 4 % zahraničných kupujúcich a ich podiel naďalej rástol až do roku 2014, keď ich podiel medzi kupujúcimi z cudziny predstavoval 8 %. V celkovom poradí im patrila tretia priečka hneď za Britmi (17 %) a Francúzmi (10 %).

Čiaru cez rozpočet kúpechtivým krajanom následne urobil ich vodca Vladimir Putin. Po anexii Krymu v roku 2014 došlo k dramatickému prepadu rubľa a zároveň Európska únia uvalila na Rusko ekonomické sankcie. Kúpna sila Rusov sa znížila a s tým ruka v ruke došlo k prepadu počtu zrealizovaných transakcií. K postupnému zotaveniu začalo dochádzať od roku 2016, tento trend ale následne zastavila koronavírusová pandémia v roku 2020.

Podľa Generálnej rady notárov a Asociácie registrátorov nehnuteľností tvorili aktuálne ruskí kupci v Španielsku približne 2 až 4 % celkového počtu nákupov uskutočnených cudzincami. V prípade Ukrajincov išlo o 1 %.

Ruské investície na španielskom realitnom trhu v dôsledku vojny na Ukrajine poklesnú

Aktuálne sankcie uvalené na Rusko za inváziu na Ukrajinu môžu zastaviť alebo výrazne obmedziť investície ruských občanov do nehnuteľností v Španielsku.

Úlohu bude hrať hneď niekoľko faktorov. Popri devalvácii rubľa bude komplikáciou odstrihnutie ruských bánk od medzinárodného platobného systému. Na druhej strane je potrebné počítať s tým, že časť hnuteľných Rusov bude mať účty v zahraničných bankách a pokiaľ tieto účty nebudú mať zablokované, budú pravdepodobne aj naďalej schopní vykonávať medzinárodné finančné transakcie.

Ďalšou komplikáciou bude pre Rusov otázka mobility. Uzavretie vzdušného priestoru pre lietadlá z Ruska znamená koniec pohodlného cestovania do Európy. Jedinou možnosťou teraz zostávajú cesty cez Srbsko, Turecko alebo krajiny Perzského zálivu.

Napokon podľa údajov spoločnosti ForwardKeys, ktorá sa špecializuje na trendy v predaji leteniek, došlo v prvom marcovom týždni k nárastu kapacity miest medzi Srbskom a Ruskom v porovnaní s obdobím pred inváziou o cca 50 %. Počet ďalších ciest zo Srbska do krajín ako je Francúzsko, Cyprus, Švajčiarsko, Taliansko a ďalšie sa zvýšil o takmer dve tretiny.

Pozemnou cestou, ktorú Rusi na odchod z krajiny využívali, bol vysokorýchlostný vlak Allegro, spájajúci fínske Helsinki a ruský Petrohrad. Aj ten ale prestane od 28. marca jazdiť a vycestovanie z krajiny sa tak bude ďalej komplikovať.

Naopak v menšej miere pokles ruských investorov na španielskom realitnom trhu môže vyvažovať emigrácia z Ruska, kedy sa demokraticky zmýšľajúci ľudia budú snažiť dostať preč z krajiny. Teda pokiaľ im to situácia dovolí. To by mohlo podporiť dopyt po nehnuteľnostiach naprieč Európou. V rámci celkových čísel európskeho realitného trhu ale pôjde skôr o zanedbateľné množstvo.

Koniec zlatých víz pre bohatých Rusov?

Zlaté víza (niekedy tiež nazývané „Zlaté pasy“) predstavujú možnosť pre občanov neunijných krajín získať občianstvo alebo prípadne povolenie na pobyt v Európskej únii za predpokladu splnenia určitých podmienok, obvykle investícií. Týchto víz existuje viac rôznych typov v závislosti od typu investície a zámeru kupujúceho. Napríklad v Španielsku túto problematiku upravuje Zákon 14/2013 a na získanie zlatého víza je nutné investovať do nehnuteľnosti 500 000 EUR alebo viac.

Podľa Inštitútu zahraničného obchodu (ICEX) bolo v roku 2021 ruským občanom udelených 157 zlatých víz na základe splnenia podmienky investície do nehnuteľností v hodnote aspoň pol milióna EUR. Na Rusov pripadala v Španielsku približne jedna štvrtina povolenia. Viac ich bolo udelených len Číňanom.

Aktuálne ale prebiehajú kroky, ktoré by mali viesť k zákazu zlatých víz v Európe. „Občianstvo výmenou za investície („zlaté pasy“) je z etického, právneho a hospodárskeho hľadiska problematické a predstavuje závažné bezpečnostné riziká,“ znie z Európskeho parlamentu, ktorý zároveň vyzval Európsku komisiu k zmene príslušnej legislatívy.

Predsedníčka EK Ursula Von der Leyenová obratom prisľúbila, že komisia túto legislatívnu iniciatívu zváži. Podľa Európskeho parlamentu by jednotlivé členské krajiny únie mali tiež znovu posúdiť žiadosti ruských občanov, ktoré boli schválené počas niekoľkých posledných rokov.

Kde je možné prispieť na pomoc Ukrajine

Naším prianím je, aby si nikto nemusel hľadať nový domov z dôvodu vojnového besnenia. Nižšie zatiaľ aspoň prinášame niekoľko tipov, kde je možné prispieť na pomoc Ukrajine.

• Človek v ohrození
• Donio
• Integra
• Slovenský červený kríž
• UNICEF
• Slovenská katolícka charita

* Nejde o zrealizované predaje (proces nákupu nehnuteľnosti je dlhodobejšia záležitosť). Jedná sa o dáta vychádzajúce z návštevnosti webových stránok spoločnosti Rellox, otázok a dopytov klientov.