Ako investovať do realít v Rakúsku?

Investície do realít v zahraničí zaznamenali medzi slovenskými investormi výrazný rast dopytu od roku 2004. Vstupom Slovenskej republiky do Európskej únie pominuli dovtedy platné reštriktívne obmedzenia pre tuzemských investorov v krajinách ako je Rakúsko či Taliansko.

Od roku 2004 sa trh zahraničných realít výrazne premenil. Vlastníctvo nehnuteľnosti pri mori či v Alpách už nie je vnímané ako extravagantný výstrelok, ale ako štandardná alternatíva realitnej investície. Najmä investičné nehnuteľnosti s kombináciou vlastného užívania a výnosov z ďalšieho prenájmu boli v roku 2015 najčastejšou formou kúpy medzi klientmi firmy Rellox. Najobľúbenejšou destináciou zostáva aj naďalej Rakúsko a nehnuteľnosti v Alpách. Zamerajme sa teda týmto smerom - investície do realít v rakúskych Alpách.

Ako začať?

Pri prvotnej úvahe o investícii do realít v rakúskych Alpách je potrebné najprv vziať do úvahy legislatívny rámec investície. Slovenské fyzické a právnické osoby môžu nadobúdať nehnuteľnosti v rovnakom rozsahu a za rovnakých podmienok ako občania Rakúska. Obmedzenia sa môžu vyskytnúť iba u poľnohospodárskych pozemkov v niektorých spolkových krajinách a platí nielen pre cudzincov, ale aj pre rakúske subjekty.

Pozornosť je nutné venovať podmienkam užívania. Je potrebné brať na zreteľ úpravy užívania nehnuteľností rakúskymi zákonmi, ale aj zákony jednotlivých spolkových krajín. Podmienky užívania nehnuteľnosti sa môžu líšiť v jednotlivých spolkových krajinách Rakúska. Existujú relatívne podstatné rozdiely medzi napr. Tirolskom a Salzburskom.

V prípade rezidenčných nehnuteľností, o ktoré má záujem väčšina investorov, sú možné tri základné typy užívania: hlavné bývanie, vedľajšie voľnočasové bývanie a komerčné užívanie nehnuteľnosti (komerčný prenájom). Status užívania vyplýva z územného plánu, však do hry môžu vstúpiť aj prípadné vyhlášky a obmedzenia zo strany obcí, prevádzkovateľa alebo spoločenstiev vlastníkov. Každú jednotlivú nehnuteľnosť je teda nutné najskôr preveriť aj z hľadiska podmienok užívania nehnuteľnosti.

Väčšina nových realitných projektov v Alpách je v režime komerčného užívania nehnuteľnosti. To znamená, že nehnuteľnosť je určená na predaj do osobného vlastníctva, ale majiteľ nehnuteľnosti je povinný túto nehnuteľnosť ďalej komerčne prenajímať. Vlastné užívanie nehnuteľnosti je možné, ale ďalší prenájom musí prevažovať. Pre investorov, ktorí budú nehnuteľnosť v Alpách užívať iba určitý čas v roku, a po zvyšok roka by zostala nehnuteľnosť voľná, sa jedná o vhodnú variantu.

Výnosy z prenájmu

Potencionálny investor sa pýta: Ak kúpim nehnuteľnosť v Alpách, aké príjmy z prenájmu môžem očakávať, aké sú prevádzkové náklady a aký bude čistý výnos?

Príjmy z prenájmu závisia od konkrétnej nehnuteľnosti a lokalite, kde sa nachádza. Ceny prenájmu zodpovedajú štandardu danej lokality a kvalite projektu (napr. vybavenie objektu - wellness, recepcia, ďalšie služby). Všeobecne možno odporučiť rakúske alpské strediská s dlhou zimnou sezónou, alebo s duálnou - zimnou a letnou - sezónou s cieľom maximalizácie potenciálu ďalšieho prenájmu.

Vhodné sú strediská s lyžovaním na ľadovci, alebo s možnosťou letnej rekreácie, napr. Sölden, Kaprun, Zell am See, Zillertal a pod. Vysoké príjmy prenájmov v top zimnej sezóne môžu nahradiť výpadok v letných, respektíve medzisezónnych príjmoch, ale väčšina dobrých rakúskych stredísk sa snaží cieliť aj na letnú turistiku. V tomto spočíva veľká výhoda oproti prímorským lokalitám, kde je turistická sezóna limitovaná letnými mesiacmi.

Investor, ktorý cieli na výnosy z prenájmu, má dve základné možnosti:

• Flexibilné výnosy z prenájmu na základe reálnej obsadenosti. Prevádzková spoločnosť (operátor) prenajíma nehnuteľnosť a majiteľovi vypláca príjmy na základe reálnej obsadenosti. Operátor si účtuje províziu z realizovaného prenájmu, je teda motivovaný k maximálnej obsadenosti.
• Garantovaný výnos. Operátor zmluvne garantuje majiteľovi fixný príjem a riziko obsadenosti nesie operátor.

Podmienky ďalšieho prenájmu a vlastného užívania sa u jednotlivých projektov líšia. Investor si tak môže vybrať z niekoľkých projektov s rôzne nastavenými parametrami: garantovaný vs. flexibilný príjem z prenájmu, dĺžka prevádzkovej zmluvy s operátorom (štandardne 3 až 20 rokov), variabilita vlastného užívania a pod. Každý si tak môže vybrať systém výnosov a vlastného užívania, ktorý najlepšie zodpovedá jeho požiadavkám.

Zhodnotenie nehnuteľnosti

Rakúsky realitný trh patrí k najstabilnejším v Európe. Ceny rezidenčných nehnuteľností zaznamenali mierny rast aj v čase realitnej krízy koncom minulej dekády. Najmä nehnuteľnosti v Alpách sa vyznačujú cenovou stabilitou, čo je dané obmedzenou možnosťou novej výstavby a vysokým dopytom zo strany domácich a zahraničných investorov. Výhodou je tiež diverzifikácia kupujúcich z celej Európy - najmä z Holandska, Veľkej Británie, Škandinávie, Nemecka, Česka, Slovenska, ale aj ďalších krajín. Vyššie uvedené jednak zamedzuje previsu ponuky nad dopytom a navyše zaisťuje vysokú likviditu alpských realít.

Vedľajšie prevodové náklady

Celkovú návratnosť investície ROI je vhodné kalkulovať pre každý prípad osobitne a zahrnúť do nich tiež jednorazové obstarávacie náklady (prevodové dane a poplatky hradené kupujúcim), prípadne ďalšie náklady. Nižšie uvádzame bežné jednorazové poplatky spojené s kúpou nehnuteľnosti v Rakúsku (hradené kupujúcou stranou):

• Daň z prevodu nehnuteľnosti: 3,5 %
• Poplatok za zápis do katastra nehnuteľností: 1,1 %
• Notárske poplatky: štandardne 2 % (plus 20 % DPH), ale môže sa líšiť
• Realitná provízia: 0 % až 3 % (plus 20 % DPH)

Záverom

Kúpa nehnuteľnosti v rakúskych Alpách môže predstavovať zaujímavú alternatívu realitnej investície. Ide v zásade o konzervatívnu investíciu s dôrazom na nízke investičné riziko. Kupujúci získava od spoločnosti Rellox a jej partnerov komplexný servis spojený s kúpou nehnuteľnosti a nastavením vlastného užívania a ďalšieho prenájmu. Investorovi teda zostáva minimum starostí. Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti v Nízkych či vo Vysokých Tatrách, alebo len hľadáte vhodnú investičnú príležitosť, môžete predmet svojho záujmu rozšíriť aj na rakúske Alpy.

O spoločnosti Rellox

Spoločnosť Rellox je najväčším predajcom zahraničných realít s pôsobnosťou v regióne strednej a východnej Európy. V Slovenskej republike pôsobí už od roku 2004. Poskytujeme komplexné služby pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí. Sme členmi Association of International Property Professionals (AIPP) - medzinárodná asociácia združujúca profesionálov v oblasti predaja zahraničných realít. Našimi partnermi sú renomovaní medzinárodní i lokálni developeri. Našimi klientmi sú veľkí i malí investori.

Snívate o nehnuteľnosti pri mori alebo v Alpách? Chcete výhodne investovať?

Spoločnosť Rellox ponúka najväčší výber zahraničných realít v Rakúsku, Chorvátsku, Španielsku, Taliansku, Francúzsku, Švajčiarsku, USA, Dubaji ... a v ďalších krajinách. Naša ponuka zahŕňa apartmány a domy pri mori, v Alpách a v metropolách, golfové nehnuteľnosti, luxusné reality, hotely na predaj a výnosové reality.