Cenové porovnanie európskych metropol. Koľko stoja byty a kde sa oplatí investovať?

Situácia na realitnom trhu sa v európskych mestách výrazne líši. Pre investorov je dôležité zorientovať sa v podmienkach a vyhliadkach, aké jednotlivé metropoly ponúkajú. Pozreli sme sa na ceny realít v Londýne, Paríži, Viedni, Berlíne alebo v Prahe.

Investovanie do nehnuteľností vo významných európskych metropolách znie lákavo. V mnohých prípadoch však so sebou nesie nevýhody ako premrštené ceny alebo nízke výnosy. Medzi jednotlivými mestami existujú rozdiely, a preto sme vybrali päť z nich a pripravili prehľad konkrétnych výhod a nevýhod pre investorov

Londýn

V našom prieskume sa najprv pozrieme na mesto s najdrahšími nehnuteľnosťami - na Londýn. Závratne vysoké ceny realít tú klesajú najrýchlejším tempom za posledných deväť rokov. Medziročný pokles podľa banky Halifax v prvom štvrťroku roku 2018 predstavoval 3,8 %. V ostatných častiach krajiny ceny naopak rastú.

V apríli 2018 predstavovala podľa Home.co.uk priemerná cena bytov 618 316 libier, medián dosiahol 430 001 libier. Podľa realitnej poradenskej spoločnosti Savills je 58 % dopytu v Londýne zamerané na byty za cenu nižšiu ako 4 800 libier za meter štvorcový, ale len 25% nových bytov sa za túto cenu ponúka.

V dôsledku neistoty spojenej s brexitom, zvyšovanie dane z nákupu nehnuteľnosti v posledných rokoch a predpokladaného rastu úrokových sadzieb londýnsky realitný trh zotrvá v útlme aj naďalej. Dobrá správa pre nových kupujúcich ale je, že by byty mohli byť časom dostupnejšie. Podľa spoločnosti Capital Economics by ceny v Londýne tento rok mohli klesnúť o 3 % a v roku 2019 až o 5 %.

K najdrahším obvodom patrí Kensington a Chelsea, Westminster, Camden, Hammersmith a Fulham a City. K najlacnejším naopak Lambeth, Southwark a Brent.

Paríž

Situácia v Paríži je opačná. Kým v celom Francúzsku ceny nehnuteľností klesajú, v hlavnom meste rastú nevídanou rýchlosťou. Tento trend pravdepodobne bude pokračovať, lebo o vlastnú nehnuteľnosť v Paríži má záujem čoraz viac investorov. Časť z nich mieri práve sem kvôli neistote, ktorá vládne v Londýne v súvislosti s brexitom. Ďalším z dôvodov je zvolenie pre-podnikateľského Macrona prezidentom a skutočnosť, že Paríž v roku 2024 bude hostiť letné olympijské hry.

Ceny bytov dosahujú rekordné hodnoty. Tento rok sa rast cien síce spomalil, ale podľa najnovších údajov servera Seloger.com ceny čoskoro presiahnu sumu 10 000 eur za meter štvorcový. Na konci januára bola priemerná cena za meter štvorcový 9 759 euro.

V 1., 6. a 18. parížskom obvode rast pravidelne dosahuje dvojcifernej hodnoty. Spolu s 13., 19. a 20. obvodom je 18. obvod zároveň stále najlacnejším, a teda výhodným pre prípadnú investíciu.

Viedeň

Podľa štúdie spoločnosti Mercer zverejnenej v roku 2017 je Viedeň mestom s najvyššou kvalitou života na svete. Mimo to sú pre investorov zaujímavé nízke priemerné úrokové sadzby, ktoré v novembri 2017 spadli na 1,75 %. V roku 2017 tu ale ceny nehnuteľností vzrástli len o 0,32 %, čo bolo najmenej od roku 2003, uvádza portál Globalpropertyguide.com.

Centrom luxusu je viedenská štvrť Vnútorné mesto. Podľa webu Immopreise.at tu apartmány v decembri 2017 stáli približne 12 265 euro za meter štvorcový. Podobne vysoké sú ceny tiež v okolitých lokalitách, napríklad v 2. až 9. okrese. Mimo centrum sú ceny asi trikrát nižšie.

Vo Viedni je pomerne jednoduché byt prenajať, aj keď výnosy z prenájmu nie sú príliš vysoké. Vo Vnútorným meste podľa webu Globalpropertyguide.com napríklad len 1,7 - 2,3 %. V iných exkluzívnych lokalitách, ako sú Margereten, Mariahilfen, Favoriten, Hernals alebo Leopoldstadt, dosahujú 3 – 5 %.

Praha

V Prahe nie je prostredie pre investorov príliš priaznivé. Ceny bytov rastú už od polovice roka 2015 a porastú aj tento rok, aj keď kvôli menšiemu dopytu miernejšie. Priemerná úroková sadzba sa síce zvýšila na cca 2,4 %, ceny bytov to ale pravdepodobne neovplyvní. Od začiatku tohto strmého rastu sa ceny z pôvodných 55 500 korún za meter štvorcový zvýšili o neuveriteľných 53,5 %.

Na konci prvého štvrťroku 2018 predstavovala podľa štatistík developerov Trigema, Skanska Reality a Central Group priemerná cena nových bytov 88 552 korún za meter štvorcový, čo je o 22,8 % viac ako v rovnakom období minulého roka. Najnižšie ceny sú v Prahe 4 a 9, najvyššie v Prahe 1. 

Berlín

A kde sa investovať oplatí? Ponúka sa Berlín. V roku 2017 tam totiž podľa poradenskej spoločnosti Knight Frank ceny nehnuteľností vzrástli o 20,5 %, vďaka čomu sa Berlín dostal do čela 150 sledovaných miest. Apartmány sú však aj po rokoch rýchleho rastu všeobecne stále päťkrát lacnejší ako v Londýne a trikrát lacnejší ako v Paríži a z veľkých miest v Európe patrí medzi najlacnejších. Na začiatku roka 2018 predstavoval medián cien nehnuteľností 3 706 euro za meter štvorcový.

Foto: Canadastock / Shutterstock

Dôležitými faktormi pre investorov sú nízke úrokové sadzby a rýchlo pribúdajúci obyvatelia. V posledných piatich rokoch ich každý rok pribudlo približne 50 000 a v súčasnej dobe v Berlíne žije asi 3,5 milióna ľudí. S tým je spojený obrovský dopyt po bývaní, ktorý zostane vysoký aj v najbližších rokoch. Predpokladá sa ale zvýšenie úrokových sadzieb, čo by znamenalo mierne spomalenie rastu cien.

Najobľúbenejšími berlínskymi štvrťami sú Prenzlauer Berg, Mitte a Kreuzberg, kde je bytov veľký nedostatok. Asi o štvrtinu nižšie sú ceny v časti Neukölln.