Hlavný vinník bankovej krízy v Španielsku? Nepredajný dom pri mori!

Hlavným faktorom vzniku dlhovej a bankovej krízy v Španielsku bol realitný sektor. V akom stave sa nachádza dnes? Ako ovplyvnil a ovplyvňuje bankovú krízu v Španielsku? A akým smerom sa bude uberať v budúcnosti?

Realitná kríza v Španielsku nekončí

Podľa oficiálnych štatistík španielskych bánk je v Španielsku medzi 800.000 až jedným miliónom nepredaných rezidenčných nehnuteľností, čakajúcich na svojho kupca, čo je cca 4% z celkového počtu jednotiek na predaj v Španielsku. Neoficiálne odhady hovoria až o 2 miliónoch nepredaných nehnuteľností, čo by tvorilo cca 8% z celkového fondu bývania. Či tak alebo tak, tieto voľné nehnuteľnosti sa budú predávať až niekoľko desiatok rokov a niektoré sa zrejme nepredajú nikdy.

Približne 65% z nepredaných nehnuteľností sa nachádza pri morskom pobreží. Kto je predávajúcim? Sú to developeri, ktorým sa nedarí dopredať zásoby, a hlavne banky. Španielske banky sú v súčasnej dobe najväčšou "realitkou" v Španielsku. Bankovým domom spadli nekvalitné nehnuteľnosti do lona ako nechcený potomok od krachujúcich developerov a neplatičov úverov. A práve tieto nekvalitné zástavy v bankách sú prapríčinou existujúcej bankovej krízy v Španielsku.

Predávajúci však zrejme nechcú brať do úvahy zlú kvalitu väčšiny nehnuteľností v ponuke, preto sa zásoby nestenčujú. Pri porovnaní roku 2011 s 2010 predstavoval medziročný pokles počtu nepredaných nových nehnuteľností nepatrných 0.08%! Vo veľkej miere sa totiž jedná o nehnuteľnosti v rámci nekvalitných projektov - v zlej lokalite, s nedostatočnou infraštruktúrou, alebo dokonca v nedokončených projektoch.

Od realitného vrcholu v roku 2007 klesli priemerné ceny nehnuteľností v pevninskej časti Španielska o 30 až 50%. O niečo lepšie je na tom treba Malorka. Pre priemerné hodnoty však nehovoria celý príbeh. Niektoré nehnuteľnosti sa dostali až na tretinu pôvodnej ceny, ale aj za túto cenu sú stále predražené. Pri medziročnom porovnaní klesli ceny nehnuteľností v roku 2011 o 9,27%, pričom v poslednom kvartáli roka 2011 o 2,86% v porovnaní s predchádzajúcim. Priemerná cena nehnuteľností v pevninskej časti Španielska predstavovala 256.900 eur v poslednom kvartáli roku 2011. V prvom kvartáli roku 2012 predstavovala 252.000 eur. Avšak napríklad na Malorke činí priemerná cena nehnuteľnosti 456.700 EUR.

Ján Rejcha, riaditeľ spoločnosti Rellox, ktorá sa zaoberá obchodovaním so zahraničnými realitami, predpovedá: "Situácia v roku 2012 nahráva ďalšiemu poklesu cien. Niektoré analýzy predpokladajú pokles o ďalších cca 20%. "Vo februári 2012 sa predalo v Španielsku celkovo 26.300 nehnuteľností (nezahŕňa sociálne bývanie), čo je pokles o 33% oproti rovnakému mesiacu minulého roka a pokles o 8% oproti januáru 2012. Pritom počet transakcií v januári medziročne poklesol o 28%. Celkovo to znamená najhorší výsledok od začiatku realitnej krízy v roku 2007. Ak zvážime pokles cien nehnuteľností o cca 30 až 50%, tak od roku 2007 sa zmenšil objem peňazí na španielskom realitnom trhu o približne 80%.

Španielske banky držia nadhodnotené realitné aktíva

Španielska vláda sa snaží stabilizovať verejné financie a hlavne pomôcť reštrukturalizovať a rekapitalizovať bankový sektor, aby banky mohli navýšiť svoj kapitál. Okrem medzinárodnej pomoci od eurozóny a faktického znárodňovania bánk, ako sa stalo nedávno v prípade štvrtej najväčšej španielskej banky Bankia, je jednou z prvých možností, že banky sa budú snažiť rýchlo predať nehnuteľnosti, ktoré majú v správe, za výrazne znížené ceny.

Práve banky by sa tak mohli podieľať na ďalšom poklese cien nehnuteľností. Španielsko teraz žiada eurozónu o finančnú výpomoc vo výške 100 miliárd eur. K tomu Ján Rejcha dodáva: "Problém je, že španielske banky umelo navyšujú hodnotu týchto nehnuteľností, aby zakryli vlastné zlé úvery. V momente, kedy budú musieť španielske banky prepočítať reálnu hodnotu a likviditu svojich realitných aktív, tak budú potrebovať ďalšie peniaze. "

V Španielsku je zásoba stavebných pozemkov pre výstavbu ďalších cca 4 miliónov jednotiek na bývanie. Priamym alebo nepriamym vlastníkom týchto pozemkov sú práve banky. Vzhľadom na zásadnému previsu ponuky nad dopytom a existujúcej zásobe nepredaných nehnuteľností je hodnota väčšiny týchto pozemkov nízka alebo takmer nulová.

Z pohľadu lokálneho španielskeho realitného trhu sa jedná o začarovaný kruh. Banky sa zásadným spôsobom exponovali pri španielskom stavebnom boome do roku 2007. V súčasnej dobe majú tiež historické záväzky, že nie sú schopné prispieť k oživeniu tohto sektoru - či už formou hypoték pre kupujúcich alebo formou úverov pre staviteľa.

V Španielsku sa stále stavia!

Avšak, v Španielsku sa stále stavia! Rozdiel oproti minulosti je v tom, že developeri realizujú len "tutovky" - najmä čo sa týka lokality. Navyše sa stavia projekty menšej veľkosti, v lepšom štandarde a za výhodnejšie ceny. Bazálny dopyt po španielskych nehnuteľnostiach totiž stále existuje - najmä zo strany zahraničných záujemcov. Tí chcú kúpiť nehnuteľnosť nie ako špekulatívnu investíciu, ale pre vlastné dlhodobé užívanie za výhodnú cenu.

Ján Rejcha hovorí: "Investori do nehnuteľností sú z podstaty veci konzervatívny investori, ktorí neočakávajú zázračný nárast, ale chcú skôr stabilné prostredie s menším rizikom. Z vlastnej skúsenosti môžem povedať, že veľká časť potenciálnych záujemcov zo Slovenska o kúpu nehnuteľnosti v Španielsku má strach z celkového politicko-hospodárskeho vývoja v Španielsku. Výnimkou sú klienti, ktorí vedia, že chcú nehnuteľnosť len pre vlastné užívanie a nemajú v úmysle nehnuteľnosť v najbližšej dobe predávať. Tým môže naopak realitná a ekonomická kríza v Španielsku prihrať pekný domček za "peknú" cenu."

Niektorí stavebníci vďaka tomu dokonca v roku 2011 zaznamenali zvýšenie predajov. To však znamená, že na trhu zostávajú viac-menej stále tie isté nehnuteľnosti. Najmä veľkí investori čakajú, až sa ponukové ceny dlhoročne nepredaných nehnuteľností dostanú na najnižšiu úroveň. Dôležitou informáciou pre týchto investorov je fakt, že turizmus v Španielsku stále funguje. Španielsko je jednou z turisticky najnavštevovanejších krajín sveta a to sa zrejme len tak nezmení.

Je tiež nutné povedať, že v prímorských častiach Španielska existuje veľa oblastí a tzv. rezortov (väčšinou na golfovom ihrisku), ktoré sa do určitej miery vymykajú štandardnému realitnému trhu. Samostatne si vytvárajú dlhodobé koncepty marketingu a vysokej kvality služieb a sú schopné si regulovať ponuku a dopyt nehnuteľností. Takéto solitérne rezorty sú schopné eliminovať škody vzniknuté na realitnom trhu.

Španielska vláda sa samozrejme snaží stavebníkom pomôcť. Najskôr dočasne znížila DPH pri novej výstavby z 8% na 4% s platnosťou do konca roka 2011, aby následne túto motiváciu predĺžila aj na rok 2012 s cieľom povzbudiť realitný sektor. Niektorí developeri sa snažia túto situáciu marketingovo využiť a ponúkajú, že za kupujúceho uhradí zvyšné 4%. Ale márna sláva, celkovým výsledkom to príliš nepomáha.

Ako sa môže Španielsko dostať z realitnej krízy?

Jan Rejcha zo spoločnosti Rellox zmieňuje nasledujúce možnosti, ktoré môžu pomôcť k oživeniu realitného sektoru:

a) Rast španielskej ekonomiky, ktorý podporí rast zamestnanosti a zvýši lokálny dopyt po bývaní. Je možný rast španielskej ekonomiky bez oživení stavebníctva, ktoré malo v minulosti zásadný vplyv na ekonomiku? Tu sme sa dostali na úroveň diskusie "sliepka - vajce" čiže začarovaný kruh. Podmienkou pre rast španielskej ekonomiky je ozdravenie bankového sektora.

b) Rast dopytu po španielskych nehnuteľnostiach zo strany zahraničných investorov, z ktorých veľkú časť tvoria kupujúci s hotovosťou. Mnoho potenciálnych investorov z EÚ ale v súčasnej dobe rieši vlastné problémy v rámci svojich ekonomík a nemajú chuť riskovať investíciu v tak neistej lokalite ako je Španielsko. Investori z Ruska a bývalých krajín Sovietskeho zväzu síce čiastočne nahrádzajú investorov z EÚ (a do budúcnosti to môžu byť aj kupujúci z východnej Ázie), ale ak chce Španielsko predávať vo väčšom objeme, mala by väčšina zahraničných záujemcov prichádzať z Európy. Otázkou je teda ďalší vývoj v krajinách ako Veľká Británia a Nemecko alebo v Škandinávii.

c) Umoreniu časti dlhov znehodnotením meny infláciou alebo devalváciou eura voči doláru alebo libre sú čisto teoretickým nástrojom, ktoré nemá Španielsko vo vlastných rukách vzhľadom k členstvu v eurozóne. Podobne ako v prípade Grécka, sa tu dostávame k možnosti vystúpenia Španielska z eurozóny a návratu k pôvodnej mene, ktorá bude výrazne devalvovaný najmä voči euru a libre. Praktické následky vystúpenie Španielska z eurozóny sú však ťažko odhadnuteľné.