Investície do nehnuteľností v Grécku. Príležitosť alebo hazard?

Súčasné problémy Grécka súvisiace s aktuálnou ekonomickou situáciou, prijatím podmienok zo strany EÚ aj stále hroziacim odchodom z eurozóny či dokonca štátnym bankrotom plní stránky novín. V nadväznosti na predbežne dohodnutú dohodu medzi zástupcami eurozóny a Gréckom 13. júla 2015 vám prinášame komentár Jána Rejchy, Managing directora spoločnosti Rellox, na súčasný vývoj vo vzťahu k investíciám do gréckych rezidenčných nehnuteľností.

Najskôr niekoľko základných vstupných údajov, ktoré je však potrebné brať s rezervou, pretože pochádzajú najmä z gréckych zdrojov.

• Podľa Gréckej národnej banky (Bank of Greece - www.bankofgreece.gr), dosiahol index cien rezidenčných nehnuteľností v Grécku (iba mestá) svojho maxima v roku 2008. Ak berieme rok 1997 ako hodnotu 100, tak v roku 2008 predstavoval tento index 261, 1 bodov. Od roku 2009 až do tohto roku tento index klesal až na súčasnú hodnotu 159,6 za prvý kvartál roka 2015, tzn. pokles o takmer 40%, viď. tabuľka:

• Podľa neoficiálnych odhadov gréckych realitných kancelárií činí pokles cien rezidenčných nehnuteľností od začiatku gréckej krízy (2010) k tohtoročnému roku až 50%.
• Likvidita gréckych nehnuteľností je mizivá: počas prvých troch mesiacov v roku 2015 sa predalo iba 1.800 nehnuteľností. V tom istom období v roku 2014 sa predalo 15.000 nehnuteľností a v roku 2004 dokonca 165.000 nehnuteľností.
• V roku 2014 predstavoval objem nových úverov na bývanie v Grécku 1,4 mld Euro. Ak to porovnáme s objemom 15,4 mld Euro v roku 2006, tak sa jedná de facto o kolaps úverového trhu. (Pre názornosť: počet schválených hypotekárnych úverov pre gréckych občanov klesol z 120.000 v roku 2006 až na iba 750 hypoték za prvý kvartál v tomto roku - zdroj: E-Real Estate). Veľkú časť týchto úverov budú Gréci navyše ťažko splácať v Euro, nehovoriac o prípadnej konverzii splátok do novej meny.
• Približne 120.000 domácností čelí aktuálne možnému vyvlastneniu z dôvodu neplatenia splátok, ale ...Tieto domácnosti boli do konca roka 2014 hájené tzv. "Katselisovým zákonom", ktorý bankám reálne znemožňoval vyvlastniť nehnuteľnosti určenej k hlavnému bývaniu. Od roku 2015 tento zákon už neplatí, ale vlastníci nehnuteľností v hodnote nižšej ako 300.000 Euro môžu aj naďalej žiadať o ochranu štátu - už tak urobilo cca 100.000 domácností.
• Pomer vlastníckeho bývania v Grécku je jeden z najvyšších v Európe - cca 70-80%. (Pre zaujímavosť: pomer vlastníckeho bývania v Nemecku je naopak jeden z najnižších v Európe - okolo 50%.) Približne sedem až osem z desiatich Grékov teda býva vo vlastnom. Aj napriek uvedením problémom so splácaním hypoték sa vo veľkej väčšine ide o vlastníctvo so splatenou kúpnou cenou (bez úveru).
• V Grécku existuje výrazný rozdiel v obývaní nehnuteľností. Kým nehnuteľnosti v urbanizačných centrách (Atény, Thessaloniki a pod.) sú preplnené, nehnuteľnosti v odľahlých častiach sú prázdne. Odhaduje sa, že približne tretina všetkých jednotiek na bývanie je neobývaná. Nie je nutné zdôrazňovať, že sa jedná o nehnuteľnosti vo veľmi neutešenom stave.
• Nová rezidenčná výstavba stagnuje. V roku 2013 bolo v Grécku dokončené iba 11.748 jednotiek, oproti roku 2005 sa jedná o prepad o 94%.
• Na gréckom realitnom trhu je približne 250.000 až 300.000 (nepredaných) nehnuteľností na predaj - pre porovnanie v Španielsku je v súčasnosti cca 1 milión nehnuteľností na predaj.

Existujúci stav

Cez výrazný pokles cien je grécky realitný rezidenčný trh nelikvidný - najmä z dôvodu nízkeho dopytu od domácich investorov. Záujem zo strany zahraničných kupujúcich tento výpadok nenahradil, naopak zahraniční investori majú obavy investovať do kúpy nehnuteľností v Grécku. (Zo skúseností firmy Rellox vyplýva, že záujem o grécke nehnuteľnosti zo strany slovenských klientov je úplne minimálny.)

Čo bude ďalej?

Pri úvahe ohľadom kúpy nehnuteľnosti v Grécku je nutné brať do úvahy najmä otázku ďalšieho zotrvania Grécka v eurozóne. V tento moment je pravdepodobné, že Grécko získa podporu zo strany veriteľov (Troika - MMF, ECB, ESM) a zo strany Nemecka a Francúzska (sic!), aby Grécko mohlo ďalej užívať Euro menu. Podpora zrejme tiež príde od samotných Grékov, respektíve parlamentných strán (či už sa bude jednať o existujúcej vládnej koalícii vedenou Syrizou, alebo v budúcnosti o inú vládnu väčšinu). Aj cez túto existujúcu dohodu je však tzv. "Grexit" stále v hre a pri akejkoľvek investícii v Grécku, vrátane kúpy nehnuteľnosti, je nutné počítať aj s možnosťou (dobrovoľného/ vynúteného) výstupu Grécka z Eura.

Menové riziko

Pre výpočet návratnosti investície (ROI) do gréckej nehnuteľnosti je podstatné, v akej mene je táto vstupná investícia realizovaná (pre naše potreby používajme svoju menu Euro), a či bude budúca hodnota aktíva počítaná stále v Euro, alebo v inej mene. Ak by Grécko malo z eurozóny vystúpiť a aplikovať inú menu - či už je to drachma, alebo dočasné dlžobné úpisy vo forme IOU ( "I Owe you", viď. Kalifornia, USA), tak sa návratnosť investície výrazne zníži - cca o devalváciu novej meny voči Euru.

Investíciu do gréckej nehnuteľnosti s obmedzením budúceho menového rizika a devalváciu bude možné prípadne realizovať až v momente, kedy bude nastavená dlhodobá menová stabilita. V prípade zotrvania Grécka v eurozóne a realizácia reforiem to je však otázka skôr niekoľkých rokov, než bude jasné, že Grécko je schopné v eurozóne fungovať. V prípade zavedenia novej dlhodobej meny (drachmy), bude drachma veľmi rýchlo (v podstate jednorázovo) devalvovať a ďalší vývoj jej hodnoty je vo hviezdach. Participovať na výhodnom kurze medzi Eurom, a novou drachmou bude vhodné teda až v momente, keď si nová drachma nájde svoju "pozíciu" - bez rizika ďalšej devalvácie.

Vzhľadom k tomu, že veľa Grékov má účty v zahraničných bankách, možno s pravdepodobnosťou hraničiacou s istotou očakávať, že aj v prípade zavedenia drachmy, budú Gréci požadovať, najmä po kupujúcich zo zahraničia, čiastočnú platbu v Euro - teda na čierno. (Aby nedošlo k omylu, jedná sa o nelegálnu formu platby a daňový únik a spoločnosť Rellox tento aspekt uvádza ako varovanie.)

Daňové prostredie

Ďalším rizikom pri kúpe nehnuteľnosti v Grécku do osobného vlastníctva sú nejasné a meniace sa legislatívne a daňové podmienky. Je jasné, že grécka exekutíva sa bude musieť snažiť o zvýšenie príjmov z výberu daní, čo môže zasiahnuť aj vlastníkov nehnuteľností - najmä u nehnuteľností nad určitú cenu, hodnotu, veľkosť a pod. Výhľadovo sa môžu meniť aj sadzby DPH u novej výstavby, služieb a energií . U energií by podľa posledného návrhu mala platiť znížená sadzba DPH 13%, ale kto vie, či to tak zostane. Pozornosť je nutné tiež venovať ďalším súvisiacim daniam - napríklad daň z bohatstva, daň zo zisku v prípade ďalšieho predaja nehnuteľnosti a pod. Človek aby si najal gréckeho daňového poradcu, aby všetko stačil sledovať.

Grécka vláda sa bude pravdepodobne snažiť podnietiť veľkých a inštitucionálnych zahraničných investorov k investíciám do gréckych realít/ projektov, ale tieto stimuly sa budú týkať iba väčších realitných celkov (najmä v rámci požadovanej privatizácie). V prípade malých individuálnych privátnych investorov (z krajín mimo EÚ) sa už grécka vláda snaží týchto investorov povzbudiť prísľubom povolení na pobyt pri kúpe nehnuteľnosti nad 250.000 Euro. Výrazný úspech táto aktivita zatiaľ nepriniesla a ťažko niekedy prinesie.

Ako bude vyzerať grécky realitný trh?

Grécky realitný trh bude v každom prípade bez peňazí, teda nelikvidný - krátkodobo, strednodobo a bohužiaľ asi tiež dlhodobo. Vo väčšine krajín sveta "nesie" realitný trh dopyt zo strany domácich kupujúcich, v Grécku domáci investori nie sú a nebudú. Zvýšený záujem zo strany zahraničných investorov nemožno očakávať minimálne do doby, než sa dlhodobo vyjasní menová situácia v Grécku. Momentálna predpokladaná dohoda o zotrvaní Grécka v eurozóne týmto dlhodobým riešením nie je.

V prípade zotrvania Grécka v eurozóne budú ceny gréckych nehnuteľností ďalej klesať, ale vzhľadom k mizivému počtu transakcií je možné, že tento pokles cien nebude výrazný. Pravdepodobnejšie je totálne zmrazenie realitného trhu. Aj napriek tlaku eurozóny bude Grécko pravdepodobne ďalej chrániť svojich občanov, ktorí sa ocitnú v neschopnosti splácať úvery na bývanie, tzn. banky nebudú môcť tieto nehnuteľnosti ďalej predávať. V prípade prechodu na drachmu sa stanú grécke nehnuteľnosti vďaka devalvácii jednorazovo lacnejšími pre slovenských investorov.

Riziká

• Menová nestabilita
• Legislatívna a daňová nestabilita
• Politická nestabilita
• Nízka likvidita
• Možný nárast prevádzkových nákladov
• Neštandardné správanie realitného trhu

Príležitosti

Ak ste celoživotným fanúšikom Grécka a je vám jedno, akú hodnotu bude mať kupovaná grécka nehnuteľnosť za niekoľko rokov, nemusíte sa obzerať na prípadný nárast prevádzkových nákladov a daní, neriešite, či je vo vláde Tsipras alebo niekto iný, a chcete si proste užiť vlastného bývania v tejto krásnej krajine, potom je viacmenej jedno, v akej situácii kúpu nehnuteľnosti zrealizujete. Na trhu už dnes sú a určite ďalej budú nehnuteľnosti na predaj so zľavou a môžete naraziť na (v danej dobe) výhodnú ponuku.

Investičné odporúčanie

Ak uvažujete o kúpe rezidenčnej nehnuteľnosti v Grécku a aspoň čiastočne sa obzeráte na investičné parametre, tak na Grécko v tento moment zabudnite a počkajte. Dovoľujem si tvrdiť, že Grécko sa skôr či neskôr k drachme "prebojuje".

Jan Rejcha,
Managing Director

Rellox