Investície do pamiatkovo chránených nehnuteľností v Nemecku

Investície do pamiatkovo chránených nehnuteľností v Nemecku predstavujú jednu z daňovo zvýhodnených variantov investícií do nehnuteľností v zahraničí. Jedná sa o daňový bonus vďaka odpisu pamiatkovo chránených nehnuteľností (§ 7i zákona o dani z príjmu). Majitelia si môžu po dobu 10 rokov odčítať z daní 9% obstarávacích a sanačných nákladov a podstatne tak znížiť svoje daňové zaťaženie.

Investori si môžu z dane z príjmu, nákladov na údržbu a modernizácii odpisovať 12 rokov: v prvých 8 rokoch je to 9%, v nasledujúcich 4 rokoch 7% sanačných nákladov. Navyše môžu pri čisto obstarávacích nákladoch využiť výhodu lineárneho odpisu.

Ako funguje daňový bonus pre majiteľov

Možnosť vysokých odpisov je výhodou najmä pre majiteľov: 10 rokov si môžu od dane odčítať vždy 9% celkových obstarávacích nákladov a nákladov na sanáciu (§ 10 zákona o dani z príjmov), ktoré "sú potrebné pre udržiavanie budovy ako stavebné pamiatky alebo sú potrebné pre jej účelné užívanie "(§ 7, ods. 1 zákona o dani z príjmu. Štát tým poskytuje pekné príspevky na kúpnu cenu ale aj na sanačné opatrenia. To však platí za predpokladu, že kupujúci na uvedené sumy nedostal žiadny príspevok na individuálnu bytovú výstavbu.

Zjednodušený príklad výpočtu:

Osamelý človek bez detí a s ročným príjmom 50 000 € (brutto) kúpi v Nemecku pamiatkovo chránený dvojizbový byt o ploche 74 m². Budova je pamiatkovo chránená, sanácia začína v decembri 2011.

• Kúpna cena vrátane vedľajších obstarávacích nákladov a sanačných nákladov: 216.000 €
• Z toho náklady na sanáciu: 144.106 €
• Odpis na podiel sanácie (ročne 9% z 144.106 €): 12.970 €
• Ročné daňové zaťaženie pred kúpou nehnuteľnosti: 13.560 €
• Novo zdaňovaný príjem (príjem mínus odpis) 36.380 €
• Odvádzaná daň (po nákupu nehnuteľnosti): 8.160 €
• Ročná daňová úspora: 5.400 €
• Mesačná daňová úspora: 450 €
• Efektívna daňová úspora po 10 rokoch: 54.000 €

Ako funguje daňový bonus pre investorov

Investori si môžu po dobu 12 rokov odpisovať z dane z príjmu náklady na údržbu a modernizáciu. V prvých 8 rokoch môžu uplatniť 9% nákladov na sanáciu, v nasledujúcich 4 rokoch potom 7%. Navyše môžu na obstarávacie náklady bez nákladov na renováciu uplatniť lineárny odpis. Tento lineárny odpis činí pri starých stavbách, ktoré vznikli pred rokom 1925, 2,5% po dobu 50 rokov. Výhod tohto veľkorysého modelu úspory daní môžu využívať najmä majitelia statkov a príjemcovia dvoch príjmov.

Zjednodušený príklad výpočtu

Ženatý muž s jedným dieťaťom a príjmom 60 000 € (brutto) kúpi v Nemecku pamiatkovo chránený trojizbový byt o ploche 90,15 m² a prenajíma ho za výhodnú cenu 8,50 € / m².

• Kúpna cena vrátane vedľajších obstarávacích nákladov: 262.000 €
• Z toho náklady na sanáciu: 174.720 €
• Ročné daňové zaťaženie pred kúpou nehnuteľnosti: 12.570 €
• Priemerné odpočítateľné náklady ročne (odpis sanačného podielu, odpis starej stavby, disážio, nedostatočné krytie z príjmu z nájmu a finančných úrokov, ostatné náklady na reklamu): 17.100 €
• Nový zdaňovaný príjem priemerne (príjem mínus odpočítateľné náklady): 42.900 €
• Priemerné ročné daňové zaťaženie po kúpe nehnuteľnosti: 6.500 €
• Priemerná ročná daňová úspora: 6.100 €
• Priemerná mesačná daňová úspora: 510 €
• Efektívna daňová úspora po 12 rokoch: 72.700 €

Aby ste získali prehľad o možnostiach získania "pamiatkového odpisu", zostavili sme pre Vás zjednodušený príklad výpočtu. Jeho účelom je iba objasniť vplyv odpisu stavebných pamiatok na dane a rozhodne sa nejedná o odporúčanie alebo daňové poradenstvo.