Market report Španielsko Q3/2024

Ceny nehnuteľností

Ceny rezidenčných nehnuteľností v Španielsku v septembri 2024 medziročne stúpli o 3,6 %, ale stále sú o 16,3 % pod cenovým vrcholom z roku 2008. Rast cien dlhodobo podporuje najmä záujem zo strany nerezidentných cudzincov o druhé bývanie pri mori. Ceny nehnuteľností na pevninskom pobreží a na Baleárskych a Kanárskych ostrovoch medziročne vzrástli o 7,2 %. Najväčší nárast zaznamenali provincie Malaga (+9,8 %), Santa Cruz de Tenerife (12,5 %) a Alicante (+9 %).

Počet predajov v Španielsku stúpol medziročne o 6,2 % (august 2024 – august 2023). Cudzinci kúpili v Španielsku v prvom polroku 2024 celkom 69.412 nehnuteľností (o 1,8 % viac ako pred rokom), čo tvorí 20,4 % z celkového počtu transakcií. Skupinu cudzincov je však nutné rozdeliť na rezidentných cudzincov a nerezidentných cudzincov, ktorí si kupujú nehnuteľnosti v Španielsku na druhé bývanie. (Takmer všetci slovenskí kupujúci sú v Španielsku nerezidentmi.) Nerezidenti tvoria 41,8 % transakcií realizovaných cudzincami. Podľa štatistík majú nerezidenti výrazne vyšší rozpočet a kupujú drahšie nehnuteľnosti, než je celoštátny priemer, pozri graf nižšie.

Zdroj: Consejo General del Notariado

Z interných dát spoločnosti Rellox vyplýva, že priemerná cena predaných nehnuteľností klientom Relloxu v Španielsku je 523 273 EUR bez DPH. Priemerná cena za m2 je 5 532 EUR. Rellox sa zaoberá predajom prevažne nových nehnuteľností pri morskom pobreží na Costa del Sol, Costa Blanca a na ostrovoch.

Zdroj: Idealista

Výnosy z prenájmu

Väčšina nových projektov v Španielsku sa predáva bez nastaveného režimu správy a ďalšieho prenájmu. Pre ďalší prenájom je tak nutné individuálne nastaviť externú agentúru. Výnosy z prenájmu tak môžu byť veľmi odlišné v závislosti na nastavených podmienkach a na kvalite agentúry. Výnimku tvorí niekoľko málo komplexov, ktoré majú nastavený komplexný servis správy a ďalšieho prenájmu. Výhodou južného Španielska alebo Kanárskych ostrovov je vysoká obsadenosť, ktorá môže byť aj viac ako 80 % v roku. Výnosy z prenájmu budú pravdepodobne niekde okolo 6 % p.a. po odpočte prevádzkových nákladov pred zdanením.

Realitné prostredie v Španielsku

Západná časť Costa del Sol (Marbella a okolie) zostáva hotspotom v rámci celej Európy a kvalitné projekty sa predávajú veľmi rýchlo ešte pred začatím výstavby. Avšak Slováci objavujú aj nové oblasti, ktoré nie sú také turistické a ceny nehnuteľností sú priaznivejšie. Príkladom je časť Costa del Sol východne od Malagy a Costa Tropical v provincii Granada, ktorá je ešte stále dobre dostupná z letiska v Malage. Z dlhodobejšieho pohľadu treba upozorniť na Costa de Valencia severne od Valencie. Táto oblasť bola do tejto doby zatiaľ veľkými developermi opomínaná, čo sa však mení, pretože je to jedna z posledných oblastí, ktorá je letecky dostupná a sú tu k dispozícii voľné pozemky pri mori.

Pre investorov, ktorí zamýšľajú kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku za účelom jej ďalšieho prenájmu, upozorňujeme, že v Andalúzii (južné Španielsko) platia od tohto roku zákony, ktoré dávajú väčšie právomoci lokálnym municipalitám na reguláciu krátkodobých prenájmov. To novo využila napríklad samospráva obce Fuengirola na Costa del Sol, ktorá stanovila, že iba nehnuteľnosti s nezávislým vchodom z ulice môžu získať turistickú licenciu. To isté pravidlo uviedlo tento rok v júni do života aj mesto Malaga. Malaga navyše obmedzila udeľovanie licencií na turistický prenájom iba v tých mestských častiach, kde počet turisticky prenajímaných nehnuteľností neprevyšuje 8 % z celkového počtu nehnuteľností. Táto nová andalúzska legislatíva, a jej postupná implementácia jednotlivými obcami, znamená pre investorov, ktorí majú za cieľ výnosy z krátkodobých prenájmov, že budú musieť presmerovať svoju investíciu do nehnuteľností a komplexov, ktoré sú podľa územného plánu určené pre turistické ubytovanie.